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Comune di Genzano di Roma

Trasformazione dei diritti di superficie in diritto di proprietà ed eliminazione dei vincoli convenzionali

Diritto di superficie

È il diritto del proprietario di un terreno di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà (art. 952 del Codice Civile). Per gli alloggi costituiti nei Piani di Zona (aree di Edilizia Economica e Popolare) il suolo su cui è costruito l’immobile è di proprietà del comune mentre il fabbricato è di proprietà dell’assegnatario.

Diritto di proprietà

È un diritto reale che ha per contenuto la facoltà di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi previsti dall’ordinamento giuridico (art. 832 del codice civile italiano). Si parla di proprietà privata, o pubblica, con riferimento allo status – privato o pubblico – del soggetto giuridico cui spetta la titolarità del diritto.

Il Comune di Genzano a partire dagli anni ’70, in tempi diversi, ha concesso in diritto di superficie a Cooperative Edilizie, aree inserite nel Piano di Zona di cui alla Legge 167/1962 (Piano per l’Edilizia Economico e Popolare – P.E.E.P. ZONE “A”, “B” e “C”), ovvero delimitate ai sensi dell’art. 51 della Legge n. 865/1971.
Con le convenzioni stipulate all’ora con le Cooperative, il Comune concedeva in diritto di superficie per 99 anni, rinnovabili per ulteriori anni 99, le aree ricadenti nel P.E.E.P. Nelle convenzioni è prescritto l’obbligo di vendere o affittare l’alloggio solo a soggetti in possesso di determinati requisiti per l’accesso all’edilizia economica e popolare. La convenzione, inoltre, impone dei vincoli sia nella determinazione del prezzo in caso di vendita, sia nella determinazione del canone di affitto in caso di locazione dell’immobile. Tali vincoli si protraggono per tutta la durata della convenzione, alla scadenza della quale il terreno e l’immobile in esso realizzato ritornano nella piena disponibilità dell’Ente.
Il valore di un appartamento in diritto di superficie è inferiore a quello di un appartamento in piena proprietà proprio perché il terreno su cui è costruito rimane di proprietà del Comune. Di conseguenza il valore di mercato dell’appartamento diminuisce ogni anno, man mano che si avvicina la scadenza del diritto di superficie.
Con la trasformazione del Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà l’assegnatario del lotto usufruisce dei seguenti vantaggi:

  • diviene proprietario esclusivo dell’area su cui è edificato l’immobile;
  • non deve pagare nessuna somma allo scadere dei 99 anni per il rinnovo della convenzione.

La vecchia convenzione vigente per 99 anni viene sostituita con un’altra di durata pari a 20 anni, meno il tempo trascorso tra la data di stipula della vecchia convenzione e quella nuova. Si precisa che, qualora sia già trascorso tale periodo di 20 anni, la convenzione non prevederà alcuna durata.
Oltre alla procedura per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, gli assegnatari/proprietari di alloggi realizzati in aree PEEP possono, su loro specifica istanza, richiedere anche la rimozione dei vincoli convenzionali. Tale procedura interessa non solo gli assegnatari di alloggi costruiti in aree concesse in diritto di superficie ma anche gli assegnatari di alloggi costruiti nelle aree concesse in diritto di proprietà. Anche queste convenzioni sono gravate da vincoli: in particolare, trascorsi 10 anni dal rilascio della licenza di abitabilità sussiste l’obbligo di vendere o affittare l’alloggio solo a soggetti in possesso di determinati requisiti per l’accesso all’edilizia economica e popolare stabiliti per legge e decorsi venti anni, invece, decadendo quest’ultimo subentra l’obbligo per il proprietario di pagare al Comune, che a suo tempo ha ceduto l’area, la somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione ed il prezzo di acquisto stabilito nella convenzione originaria rivalutato sulla base della variazione dei prezzi all’ingrosso calcolato dall’ISTAT.
Con l’eliminazione dei vincoli convenzionali l’assegnatario del lotto usufruisce del seguente vantaggio: non avrà alcun limite alla facoltà di disposizione e godimento dell’alloggio, né alcun obbligo nei confronti del Comune.
Il corrispettivo dovuto è calcolato sulla base prospetto allegato al Regolamento nel quale sono specificati i criteri per la determinazione dei corrispettivi per la trasformazione dei diritti di superficie in diritto di proprietà e /o l’eliminazione dei vincoli, redatto ai sensi dei commi da 45 a 50 della Legge 448/98 art. 31 e successive integrazioni e modificazioni;
Tale corrispettivo sarà aggiornato annualmente secondo la variazione percentuale dell’indice ISTAT, e verrà determinato con Deliberazione di Giunta Comunale.
L’importo totale dovrà essere pagato per il 50% al momento dell’accettazione della proposta e per il rimanente 50% entro la data di stipula della nuova convenzione.
Il corrispettivo dovuto potrà essere rateizzato su richiesta degli interessati, nei modi e nelle forme stabilite dalla Giunta Comunale.

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